千万豪宅，抄底潮开始了！

文章发布于：2023-10-19 00:16:02

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当下的楼市，观望情绪依然浓厚。

放眼望去：刚需说，我买不起。改善说，我卖不掉。

然而，有一种房子，却悄悄卖爆了！

万万没想到，千万豪宅在三四线城市突然走红，而且大卖特卖！

今年前9个月，金华、菏泽、江阴和呼和浩特的“千万豪宅”成交量，比2022年全年全部实现了翻倍。

最猛的当属金华。

别看金华房价环比连跌5个月，新房同比跌幅在全国70城排名第一。楼市处处是哀嚎，豪宅市场却是“风景独好”。

今年1-9月，金华总价1000万元以上豪宅，成交套数比去年全年增加了900%！

三四线城市都热起来了，一二线城市自不必说，早就火出圈了。

“认房不认贷”之后，深圳9月新房网签不涨反跌。有趣的是，1000万以下价格段占比出现下降，1000万及以上价格段却悄悄涨了。

整个9月份，深圳总价千万及以上的新房成交量，占比超8成。你品，你细品。

这说明什么？正当广大刚需大呼“要不起”的时候，豪宅买家已经动手了。

来源：深圳中原研究中心

广州豪宅的风头，似乎比深圳还要强劲。

克而瑞数据显示，广州千万级豪宅成交创历史新高。前三季度，广州总价1000万以上豪宅共成交3817套，较2022年全年增加22.5%。

简单一算，广州日均成交14套千万豪宅，每天至少贡献1.4个小目标，你说牛不牛？

包括广州在内，今年前三个季度，有15个城市千万级豪宅成交套数超过了2022年全年。

二线城市里，厦门和宁波总价1000万以上豪宅成交均增长了1倍多；东莞光是今年上半年，千万豪宅的销量就超过了去年一整年。

从一二线城市，到三四线城市，豪宅飘红并非个别现象，而是一场全面狂欢。

来源：克而瑞

难怪有人说，豪宅是楼市里“永不落幕的涨停板”。

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为什么豪宅的成交量，逆势飙升？

恰恰是因为价格“被打下来了”。实际上，豪宅热销的背后，是一股有钱人掀起的“抄底潮”。

过去这些年，大城市的核心区宅地供应紧缺，新房卖一套少一套。

然而2021年下半年以来，房企爆雷潮席卷而来，土拍市场一片萧瑟。为了让“钱袋子”瘪下去，各大城市打开土地粮仓，大批优质地块摆上货架。

造成的后果就是：原本一房难求的核心区，居然供应井喷了。

就拿广州来说吧。

广州中心四区的供应量，已经占到了全市总量的1/5以上。而五年前这个数据仅有7%。

今年1-9月，海珠区新批货量1954套，而5年前仅有216套，增加了8倍不止。

来源：广州楼市发布

北京二环内，最近10年几乎没有宅地供应，今年却拿出了两个新盘：中信城四期（中海都阙台）和中信国安府二期。

顶级地段+顶级配套，两个单价超过16万的豪宅盘，加起来卖了800多套，登上了北京新房住宅成交TOP2。

来源：饭总选房

豪宅新盘，向来是被热捧的对象，最重要的原因就是“一二手倒挂”。

严格执行的新房限价，让一手豪宅拥有远低于周边二手房的价格。价差少则几万一平，多则十万一平。

买到即赚到的“限价房”，你说有钱人能不出手吗？

6月中旬时，中信国安府一期挂出了一套二手房，单价高达25.5万元/平方米。当时一个段子广为流传：

“北京近40度的天里，一群身家上亿的富豪，徘徊在一个小区门口，只为看一套房。”

简单算一笔账：一期挂牌25.5万，二期均价15.5万，倒挂近10万/平。一买一卖，入账千万不是梦。

至于二手豪宅，北上广深豪宅业主排队卖房，已然成为一股潮流，挂牌量更是突破历年新高。

以上海为例。

“真叫卢俊”统计了上海2000万以上豪宅的总挂牌量：2021年是2.3万套，2022年1.7万套，2023年的数字已经超过4万套，直接翻倍。

来源：真叫卢俊

沪上老牌豪宅——翠湖天地和世茂滨江花园，挂牌率一度超过5%，属于“挂牌量偏大，卖家之间的竞争会比较激烈”的情况。

二手豪宅的降价新闻实在太多，甚至都算不上是新闻了。

谁能想到啊，平日里生活在云端的一群人，居然也要像广大刚需那样，为卖房这种“小事情”操碎了心。又是送手机，又是送二手豪车，只要能把房子卖出去。

在这个过程中，必然会释放出很多优质产品，价格也会比较合适。

特别是一些好户型，基本都是一房难求，常年断货，放一套卖一套。

对卖家来说，当然很折磨人。对买家来说，却是低价捡漏的大好机会。

别忘了，豪宅之所以“豪”，底层逻辑仍然是“物以稀为贵”，背后是数量有限的、一座城市最顶尖的资源。

东西城的教育，黄浦江、珠江和深圳湾的一线江景（海景），都是这个道理。

有人说，豪宅市场再怎么火爆，那也是有钱人的游戏，跟我们普通人有啥关系呢？

还真别这么想。

豪宅不仅是房价的“天花板”，更是重要的风向标。发生在豪宅市场的一些变化，会慢慢向下传递，最终影响楼市里的每一个人。

从今年的“豪宅热”当中，我发现一个很明显的变化：

豪宅中里“差学生”，正在被加速淘汰！

太老的楼龄，过时的户型，差劲的产品，都在被降价甩卖，豪宅也不例外。

以广州为例，即便是贵为房价“天花板”的珠江新城，一房和两房户型也基本跑输市场，基本要降价才能成交。

你看下面这个户型，98方仅仅做了2房，而且两间卧室都不方正，厨房还正对着次卧……槽点实在太多，难怪近一年里跌掉了13%。

标杆盘里的三房四房户型，不仅流通性更好，保值方面也明显更胜一筹。至于顶级豪宅，基本都涨了。

就像我之前所说的，楼市的断裂带，已经深入到一线城市的核心区。总价千万的豪宅，也要面临残酷的分化。

今后买房，多少要有点“豪宅思维”。从城市、板块、小区和产品，每个环节都要优中选优，千万不要贪图便宜而有硬伤的所谓“笋盘”。

楼市分化时代，光地段好是不够的。真正能跑赢大市的资产，必须是“六边形战士”。

我们密切关注豪宅，还有另一个原因。楼市每一轮行情，往往先从豪宅开始启动。

当然了，楼市的整体复苏，还需要置换链条动起来。但我们可以看到，国家队正在加速下场，救市态度很坚决——

新一轮城中村改造提速了。据华泰证券测算，拆除新建比例可能会达到40%。虽然只在超大特大城市，但背后隐藏的需求不可小视。

就在今天，自然资源部发文建议“取消地价上限”。在此之前，济南、合肥等热点城市已经悄悄做出调整。土拍重回价高者得的时代，大有放开优质资产涨价限制的意思。

前两年频繁撤离地产股的险资们，又开始大举加仓房地产，出现了中邮人寿、中国人寿等国企的身影。

一线城市里，广州大幅松绑，深圳蠢蠢欲动。强二线里的领头羊——杭州，几乎已经“脱光”了，热情邀请全国人民来买房。

真实的市场温度，到底是冷是热？这当然不是你从手机里就能get到的。

一线迎来松绑大潮，广州楼市正在启动！

分化行情下，90%以上的房子都可能有坑！

看一千条踩盘稿，刷一千条探盘视频，不如去实地看一看，找专业人士聊一聊。

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